매달 또는 분기마다 배당을 주는 리츠를 보면 건물주가 된 것 같은 기분이 들 수 있습니다. 하지만 배당률이 높다는 이유만으로 건물이 안정적으로 임대되고 배당도 계속 유지된다고 판단할 수는 없습니다.
리츠가 어떤 부동산에서 돈을 벌고, 운영과 유지에 얼마를 쓰며, 빌린 돈은 언제 갚아야 하는지 살펴봐야 합니다. 배당이 만들어지는 과정을 차근차근 따라가 봅시다.
리츠는 어떤 회사인가요?
리츠는 부동산이나 부동산 관련 자산에 투자하는 회사입니다. 그중 건물 등을 보유하고 임대해 수입을 얻는 리츠를 살펴보겠습니다. 리츠 주식을 사면 건물 한 채를 직접 소유하는 대신 해당 회사의 주주가 됩니다.
아파트, 물류창고, 상가, 병원 등 투자하는 부동산은 다양합니다. 임대료가 들어와도 세입자가 떠나 공실이 생기거나 수리비가 늘면 남는 돈이 줄 수 있습니다. 주식 가격도 변하므로 배당을 받아도 전체 투자에서 손실이 날 수 있습니다.
비상장 리츠와 거래소에 상장된 리츠는 거래 방식과 현금화의 어려움이 다를 수 있습니다. 여기서는 거래소에서 주식을 사고팔 수 있는 리츠를 중심으로 설명합니다.
건물이 실제로 얼마를 버나요?
건물에 들어오는 임대료와 주차료 같은 운영수입에서 건물 운영에 필요한 비용을 빼면 순영업수익, 즉 NOI를 구할 수 있습니다. 관리비, 보험료, 재산 관련 세금 등 어떤 비용이 포함되는지는 계약과 회사의 지표 정의를 확인해야 합니다.
가상의 건물이 1년 동안 임대료 100만 달러를 받고 건물 운영비로 30만 달러를 썼다고 합시다. 건물의 NOI는 100만 − 30만 = 70만 달러입니다. 이 숫자는 건물 단위의 운영 성과로, 회사의 빚에 대한 이자와 본사 비용, 세금, 큰 수선 투자 등을 모두 뺀 주주의 이익이 아닙니다.
자본환원율은 건물이 한 해 벌어들이는 NOI를 그 건물의 가격으로 나눈 비율입니다. 예를 들어 연간 NOI가 70만 달러인 건물을 1,000만 달러에 샀다면 자본환원율은 70만 ÷ 1,000만 × 100 = 7%입니다. 이 비율은 건물의 가격과 운영수익을 비교하는 출발점입니다.
반대로 NOI가 그대로라고 가정하면 7%를 적용한 건물 가치는 70만 ÷ 0.07 = 1,000만 달러입니다. 8%를 적용하면 875만 달러가 됩니다. 같은 수입에 더 높은 비율을 적용할수록 계산되는 건물 가격은 낮아집니다. 이는 설명용 산식이며, 실제 매매 가격이나 리츠 주가를 보장하지 않습니다.
건물 가치가 곧 주주가치는 아닙니다. 회사가 갚아야 할 빚과 본사 비용, 다른 자산과 부채도 함께 고려해야 합니다. 또한 건물마다 위치와 임차인, 계약 기간, 성장 가능성이 달라 적절한 자본환원율을 하나로 정할 수 없습니다.
순이익만으로는 왜 부족할까요?
부동산 회사는 건물을 사용하면서 회계상 비용인 감가상각을 기록합니다. 일반적으로 취득 비용에서 사용 후 남을 것으로 예상하는 가치를 고려해 여러 기간에 나누어 비용으로 반영하는 것입니다. 이 비용이 잡히는 해마다 그 금액의 현금이 새로 나가는 것은 아닙니다.
FFO는 순이익에서 부동산 관련 감가상각을 다시 더하고 일부 부동산 매각 손익 등을 조정해 운영 성과를 보려는 지표입니다. 실제 계산은 해당 회사의 조정 내역을 확인해야 합니다. FFO가 현금 그 자체이거나 건물 유지에 돈이 전혀 들지 않는다는 뜻은 아닙니다.
가상의 리츠가 1년 순이익 30만 달러를 기록했고, 그 안에 부동산 감가상각 20만 달러와 건물 매각이익 5만 달러가 포함돼 있다고 합시다. 다른 조정은 없다고 단순화하면 FFO는 30만 + 20만 − 5만 = 45만 달러입니다. 이것은 설명을 위한 가상 계산이며 실제 회사의 수치가 아닙니다.
AFFO는 FFO에서 부동산을 계속 임대하는 데 필요한 반복적 투자 등을 추가로 조정해 보는 지표입니다. 예를 들어 위 리츠의 FFO 45만 달러에서 유지에 필요한 지출 5만 달러만 빼고 다른 조정이 없다고 가정하면 AFFO는 40만 달러입니다.
현실에서는 회사마다 AFFO의 계산 방식이 다릅니다. 임대료를 회계상 기간에 나눠 인식하는 방식이나 임차인 개선비 등 추가 조정도 있을 수 있습니다. 그래서 회사가 제시한 순이익에서 AFFO까지의 조정표와 실제 현금흐름표를 함께 읽어야 합니다.
배당에 여유가 있는지 계산해 봅시다
앞의 가상 리츠에 주식이 10만 주 있고 AFFO 40만 달러가 모두 이 주식에 해당한다고 가정하면 주당 AFFO는 40만 ÷ 10만 = 4달러입니다. 연간 주당 배당이 3달러라면 배당은 주당 AFFO의 3 ÷ 4 × 100 = 75%입니다. 나머지 25%가 언제나 자유롭게 쓸 수 있는 현금이라는 뜻은 아닙니다.
같은 기간의 지표를 비교하고, 주식 수가 늘어났는지도 확인해야 합니다. 회사 전체의 AFFO가 늘어도 새 주식이 더 빠르게 늘면 한 주에 돌아가는 금액은 줄 수 있습니다. 배당과 AFFO가 같거나 배당이 더 많다면 그 이유와 지속 가능성을 더 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.
또한 AFFO 비율만으로 안전한 배당이 보장되지는 않습니다. 임대료 미납, 큰 수선비, 자산 매각, 추가 차입과 자금 조달 조건 때문에 실제 여유 현금은 달라질 수 있습니다.
빚의 금리와 만기를 보세요
리츠는 부동산을 사거나 개발하면서 돈을 빌리기도 합니다. 빌린 돈의 만기는 원금을 갚아야 하는 시점입니다. 만기에 갚을 현금이 부족하면 부동산을 팔거나, 주식을 발행하거나, 새로 빌려 기존 빚을 갚아야 할 수 있습니다.
가상의 리츠가 200만 달러를 연 5%로 빌렸고 이자만 단순 계산한다고 합시다. 1년 이자는 10만 달러입니다. 만기 후 같은 금액을 연 7%로 다시 빌리면 1년 이자는 14만 달러로 4만 달러 늘어납니다. 원금과 이자 지급 조건이 같고 다른 수수료는 없다고 가정한 예입니다.
실제로는 모든 빚의 금리가 동시에 바뀌지 않습니다. 고정금리인지 변동금리인지, 만기가 언제 몰리는지, 금리 변동을 줄이는 계약이 있는지 따로 살펴봐야 합니다. 높은 금리만큼 임대료도 오를 수 있지만 항상 같거나 충분한 것은 아닙니다.
서로 다른 리츠를 비교해 보기
| 회사 | 주로 살펴볼 부동산 | 확인할 질문 |
|---|---|---|
| 리얼티인컴 | 상업용 단일 임차인 부동산 등 | 임차인의 지급 능력과 계약 만기는 어떤가? |
| 프로로지스 | 물류 부동산 | 창고의 공실과 임대료, 재계약 조건은 어떤가? |
| 웰타워 | 고령층 주거 관련 부동산 등 | 입주율과 운영비, 사업 형태가 수익에 어떤 영향을 줄까? |
위 비교는 각 회사의 2025년 보고서에 나타난 사업을 바탕으로 한 예시이며 현재 실적이나 투자 추천이 아닙니다. 리츠가 보유한 부동산과 운영 방식이 다르므로 같은 배당률이라도 위험이 다를 수 있습니다.
리츠를 볼 때는 먼저 무엇을 임대하는지 살펴보세요. 그다음 건물의 NOI와 회사의 주당 FFO·AFFO, 실제 현금흐름, 부채 만기를 함께 읽습니다. 마지막으로 배당뿐 아니라 주식 가격까지 고려해 기대수익과 손실 가능성을 판단해야 합니다.
실제 사례의 원문 찾기
Realty Income FY2025 10-K · 2025-12-31 결산에서 ‘single-tenant’를 검색하세요. 부동산 포트폴리오에서 단일 임차인 자산의 특징을 찾으세요. 임차인의 지급 능력과 계약 만기를 먼저 확인할 이유를 사업 구조 옆에 적습니다.
Prologis FY2025 10-K · 2025-12-31 결산에서 ‘logistics’를 검색하세요. 물류 부동산 사업 범위를 확인하세요. 같은 기간의 공실·임대료·재계약 조건을 찾고, 금액과 비율의 대상 자산 범위를 함께 적습니다.
Welltower FY2025 10-K · 2025-12-31 결산에서 ‘seniors’ 또는 ‘housing’를 검색하세요. 고령층 주거 관련 사업과 운영 형태를 찾으세요. 임대료만 받는 구조인지 운영비를 직접 부담하는 구조인지 구분한 뒤 입주율과 비용을 비교합니다.