자산을 사기 위한 빚도 상환 능력부터 확인한다

자산을 사는 데 쓴 빚은 좋은 빚이라고 부르기 쉽다. 하지만 구입한 자산의 가격과 현금흐름이 불확실한 동안 이자와 상환 조건은 계속 남을 수 있다.

부채의 금액뿐 아니라 자산·순자산·상환할 현금의 관계를 읽어야 한다. 자산이 있다는 사실과 필요한 돈을 지급할 수 있다는 사실을 나누는 과정이다.

차입의 평가는 자산의 전망과 순자산의 변화, 실제 지급 능력을 함께 보아야 한다.

1. 자산가격 변화와 순자산 변화를 나눈다

아래는 부채 60이 그대로이고 이자·세금·거래비용이 없는 가상 평가 사례다. 순자산은 자산 평가액에서 부채를 뺀 값이다.

자산 평가액	부채	순자산	초기 순자산 40 대비 변화
100	60	40	기준
90	60	30	−25%
80	60	20	−50%

자산이 10% 하락해도 순자산은 25% 줄었다. 부채가 유지되면 자산의 변동이 작은 자기자본에 더 크게 반영될 수 있다. 실제 결과에는 지급 비용과 대출 조건을 추가해야 한다.

임대료·사업 소득·배당이 있다면 실제 수금과 필요한 비용, 지급 시점을 확인한다. 아직 확정되지 않은 자본이득을 매달 사용할 현금처럼 계산하지 않는다.

근로소득으로 상환한다면 소득 감소와 비정기 지출도 평가한다. 자산의 가격이 유지되어도 지급할 현금이 부족하면 다른 자산을 팔아야 할 수 있다.

자산의 평가액이 줄었을 때 추가 담보나 상환 요구가 생기는지 해당 계약에서 확인한다. 모든 대출이 같은 조건을 가지는 것은 아니다.

SEC의 주식 차입매수 안내는 증권 마진 계좌의 추가 자금과 청산 위험을 설명한다. 이 예를 모든 주택·사업 대출의 규칙으로 적용하지 않고 실제 사용한 상품의 조건을 별도로 읽는다.

만기에 다른 대출로 갚을 계획이라면 새로운 조달 조건이 확정되어 있는지 본다. 지금의 자산가격과 금리·신용 조건이 계속 유지된다고 가정하지 않는다.

매각 계획에도 필요한 시간과 비용, 받을 금액의 불확실성이 있다. 자산이 부채보다 크다는 계산과 만기에 지급할 돈을 확보했다는 상태는 다르다.

자산 하락과 소득 감소, 금리·만기의 부담이 동시에 생기는 경우를 검토한다. 추가 자금과 지출 조정, 비중 축소 가운데 실제로 실행할 수 있는 것을 구분한다.

같은 부채도 목적·가격·소득과 계약에 따라 결과가 달라진다. 좋은 빚이라는 이름보다 무엇을 어떤 조건으로 사고 어떻게 갚을 수 있는지 확인한 기록이 더 유용하다.